Pemulihan sektor pariwisata pasca-pandemi dinilai membuka peluang kinerja PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA) untuk terus membaik, seiring peningkatan jumlah pengunjung dan potensi perbaikan margin dari penyesuaian harga tiket. Pada 2022, ketika aktivitas pariwisata kembali bergerak, perseroan mencatat pertumbuhan pengunjung sebesar 122% secara tahunan (year-on-year/YoY) dan mengakhiri tren rugi bersih yang terjadi pada 2020 dan 2021.

Meski demikian, tingkat pemulihan operasional disebut belum sepenuhnya kembali ke level sebelum pandemi. Realisasi 2022 menunjukkan jumlah pengunjung, pendapatan, dan laba bersih masing-masing baru mencapai 41,3%, 70,5%, dan 67% dari capaian 2019. Artinya, ruang pemulihan masih tersedia apabila tren kunjungan dan belanja wisata terus menguat.

Pada semester I 2023, kinerja positif berlanjut. Pendapatan meningkat 40% YoY menjadi Rp579 miliar, sementara laba bersih naik 192% YoY menjadi Rp108 miliar. Dibandingkan periode yang sama sebelum pandemi, pendapatan semester I 2023 masih 4,7% lebih rendah dari semester I 2019, namun laba bersihnya sudah lebih tinggi 52,1% dari semester I 2019.

Manajemen PJAA menargetkan pertumbuhan laba bersih 10–15% YoY pada 2023, dengan sasaran kenaikan jumlah pengunjung 20% YoY menjadi 9 juta. Prospek pemulihan juga dikaitkan dengan kondisi pariwisata nasional yang belum sepenuhnya pulih; jumlah kunjungan wisatawan mancanegara pada tujuh bulan pertama 2023 (7M23) tercatat baru mencapai 68,7% dari realisasi 7M19.

Dalam struktur bisnis PJAA, segmen pariwisata berkontribusi sekitar 62,8–79,2% terhadap pendapatan pada periode 2018–2022. Karena itu, pemulihan jumlah wisatawan dan kunjungan ke kawasan Ancol dipandang menjadi katalis utama bagi pendapatan. Perseroan juga memiliki operating leverage yang relatif tinggi, dengan sekitar 33% biaya usaha merupakan biaya tetap per semester I 2023, sehingga perubahan pendapatan dapat berdampak signifikan terhadap laba bersih.

Selain mengejar kenaikan jumlah pengunjung, PJAA menilai ada peluang pertumbuhan margin dari normalisasi rata-rata harga jual (average selling price/ASP) tiket dan penerapan strategi dynamic pricing. Selama pandemi, sebagian harga tiket wahana sempat diturunkan. Dengan kondisi yang kembali normal, terdapat ruang untuk menaikkan harga pada beberapa wahana yang belum kembali ke level pra-pandemi serta mengurangi intensitas promo agar blended ASP meningkat.

Data 2019–2022 menunjukkan blended ASP tiket pintu masuk utama tumbuh 45,7%. Namun, berdasarkan penelusuran kanal (channel check) yang disebut dalam materi, kenaikan harga tiket masuk kendaraan tercatat lebih terbatas, yakni sekitar 20% untuk mobil menjadi Rp30.000 dan 33% untuk motor menjadi Rp20.000. Dari situ, kenaikan blended ASP diperkirakan tidak semata berasal dari perubahan tarif, melainkan kombinasi beberapa faktor.

Untuk tiket wahana seperti Ocean Dream Samudra, Atlantis, Sea World, dan Dufan, blended ASP naik 2,5% dari Rp110.639 per kunjungan pada 2019 menjadi Rp113.523 per kunjungan pada 2022. Perubahan harga tiket wahana pada periode 2019–2023 bersifat beragam: Ocean Dream Samudra dan Atlantis tercatat mengalami penurunan harga, demikian pula tiket Dufan pada akhir pekan, sementara Sea World dan Dufan pada hari kerja mengalami kenaikan harga. Materi juga mencatat bahwa wahana yang mengalami penurunan harga (Ocean Dream Samudra dan Atlantis) secara kumulatif mengalami penurunan porsi pengunjung selama pandemi, yang dikaitkan dengan risiko penularan Covid-19 yang lebih tinggi.

PJAA juga mengandalkan digitalisasi untuk mengoptimalkan penjualan tiket melalui dynamic pricing. Dengan penjualan online, perseroan dapat memantau tren pengunjung harian per wahana dan menyesuaikan pemberian promo. Jika permintaan tinggi, jumlah tiket promo dapat dibatasi dan harga diarahkan mendekati tarif reguler. Dalam wawancara yang dikutip pada materi, manajemen menyampaikan upaya menjaga gross profit margin (GPM) di kisaran 60%, dibanding realisasi 53,4% pada semester I 2023, melalui strategi dynamic pricing dan potensi normalisasi ASP.

Dari sisi efisiensi, manajemen menyatakan pandemi mendorong perusahaan beroperasi lebih ramping. Hal ini tercermin pada semester I 2023, ketika margin laba usaha dan margin laba bersih sudah berada di atas level 2017–2019, meskipun jumlah pengunjung dan pendapatan belum sepenuhnya pulih. Salah satu contoh langkah efisiensi yang disebut adalah evaluasi kembali basic cost yang dibutuhkan agar perusahaan dapat beroperasi dengan baik. Dengan efisiensi tersebut dan dukungan pemulihan pengunjung serta strategi harga, laba bersih tahun depan disebut berpotensi melampaui kisaran Rp220–230 miliar yang dicetak pada 2017–2019.

Pemulihan juga diharapkan datang dari subsegmen lain dalam pariwisata. Pendapatan sewa Putri Duyung dan Pulau Bidadari dilaporkan tumbuh sejak 2020, namun masing-masing baru mencapai 62,05% dan 76,5% dari realisasi 2019. Sementara pendapatan Ecopark Ancol masih mengalami penurunan. Di luar pariwisata, segmen perdagangan dan jasa—yang mencakup penjualan merchandise dan pengelolaan air bersih—disebut memiliki tren pertumbuhan yang berkorelasi positif dengan pariwisata. Segmen real estate pada semester I 2023 juga mencatat kenaikan pendapatan dari pengelolaan properti.

Dari sisi struktur permodalan, perseroan berpotensi meningkatkan profitabilitas melalui deleveraging seiring membaiknya posisi kas. Per semester I 2023, beban bunga dari utang bank dan obligasi tercatat sebesar 7,7% dari pendapatan. Selama pandemi, penurunan arus kas mendorong PJAA menambah utang bank pada 2020–2021 dan menerbitkan obligasi pada 2022, sehingga net gearing ratio naik dari 0,23x pada 2019 menjadi 0,53x pada 2021. Pada 2022, perseroan melunasi obligasi Rp156 miliar saat jatuh tempo tanpa refinancing, yang menurunkan net gearing ratio menjadi 0,39x pada 2022 dan 0,26x pada semester I 2023.

Dalam waktu dekat, utang bank PJAA di Bank DKI sebesar Rp388,8 miliar jatuh tempo pada 20 September 2023. Berdasarkan diskusi yang tercantum dalam materi, perseroan berencana menurunkan utang secara natural dengan melunasinya ketika jatuh tempo.

Dari sisi valuasi, per 13 September 2023, saham PJAA diperdagangkan pada P/BV 0,81x dan P/E trailing twelve months (TTM) 5,81x, di bawah rata-rata historis 10 tahun yang disebut berada pada 12,91x untuk P/E dan 1,25x untuk P/BV. Dengan asumsi laba bersih kembali ke level Rp230 miliar pada 2024, P/E disebut turun menjadi 5,66x. Materi tersebut juga menilai ada potensi re-rating apabila kinerja membaik dan valuasi kembali mendekati rata-rata historis.

Namun, sejumlah risiko turut disoroti. Pertama, potensi kenaikan beban semi-variabel seiring pertumbuhan pengunjung, seperti biaya penyelenggaraan pertunjukan (3,5% dari total beban usaha), sub-kontrak tenaga kerja (13,2%), dan maintenance (3,2%). Beban ini dapat meningkat lebih tinggi dari pendapatan jika perseroan melakukan perbaikan fasilitas, meski perbaikan juga dapat berdampak positif pada layanan dan menarik pengunjung. Kedua, risiko penurunan blended ASP akibat promo bundling dan meningkatnya pembelian tiket terusan, yang berpotensi menekan pertumbuhan pendapatan tiket dan mengimbangi potensi kenaikan margin.

Materi juga memuat ilustrasi potensi dividen apabila laba bersih kembali ke level 2019 dan payout ratio berada di kisaran 30–44% seperti periode 2014–2022 (dengan pengecualian tahun buku 2019–2021 yang tidak membagikan dividen). Dengan skenario tersebut, dividen diperkirakan berada pada Rp41,25–63,25 per saham, setara dividend yield 4,8–7,4% dari harga saham Rp850 per saham pada saat itu.